信報 :  香港住宅樓價是時候翻盤  

曾幾何時，每年總有本地發展商或分析員唱好當年的樓價會升半成至一成，但近3年這種牛市聲音已愈來愈寂寥，住宅樓價從高位下跌近三成後，市場再沒有唱好樓市的「牛郎」。

剛上任的凱基KGI首席投資總監梁啟棠是少數還覺得港樓有轉機的分析員，這位研究香港綜合企業和地產公司30年的分析員，相信現時本港住宅有一定值博率。但他提醒，地產股還是敬而遠之，因為不少地產公司仍要面對商用物業價格未見底而又有減債壓力之苦。

自疫情以來的樓價跌浪雖然沒有1997年亞洲金融風暴的七成那樣糟糕，也沒有2008年金融海嘯的急瀉三成那麼恐慌，但隨疫情過去尚未止跌，樓價自2022年起累計跌幅達27%。梁啟棠認為，這個調整不是泡沫爆破，只是價格不斷的下行（price disinflation）。

槓桿低 家庭借貸能力強
市場一片淡風，由經濟轉型的痛苦、大灣區融合帶來資產調整，以及難於預測的地緣政治，均是好友絕跡的原因。

不過，此刻梁啟棠見到「七道曙光」，令樓市尚有一絲希望，亦具有一定值博率，「人的天性係放大最近的事，作出最有信心的預測。雖然我看好樓市未來，其實也有很大風險，因為你如果同市場99%人的看法不相同，而你是例外的1%，你說哪一個更值博？」

他列出七大看好樓市的理由【表】，並提出數據支持他的論點。首先，住宅租金有上升動力，不論是香港、九龍抑或新界，由2022年至去年11月間，面積少於400方呎單位租金升幅達8%至24%，400至700方呎的單位漲幅也有10%到15.5%，令租務回報率有3至3.5厘【圖】，開始看齊按揭利率，投資客需求增加，一二手樓成交回升，一手樓成交於2023年觸底，去年已回升上1.5萬至1.6萬宗。

此外，家庭置業的可負擔能力因樓價回落、收入中位數回升而得以改善，中小型單位由早前的50%降至40%，當中港島區的單位供款佔家庭收入比例跌至29%。

另一個有利因素是移民引起的人口回落已因政府推出多個的人才計劃而獲得填補，目前人口總數已略超2019年水平，有利置業及租樓需求。

本港有120萬個私人單位已還清按揭，相當於市場上三分二的私樓數目，若以未償還按揭貸款除以總私樓單位價值，則貸款與價值比（loan to value）只有22%，可見香港樓市低槓桿及家庭借貸能力極強。

梁啟棠認為，樓市另一個不宜看淡的因素是銀根充裕。本港的貨幣基礎總額，自美國寬化寬鬆以來，由5000多億元增至高峰的2.3萬億元，近年維持在1.8萬億至1.9萬億元之間，較2008年升了兩倍多，反映香港銀根相當鬆動，只是市場情緒過於悲觀，仍未啟動樓市。

賣地減 數年後供不應求
最後，是樓市的供求關係，截至去年底，一手樓市場貨尾有2.7萬伙，梁啟棠認為對短期樓市有一定壓力，但近年政府賣地量大減，這將反映在3至4年後的新供應量上，加上政府的長期土地使用政策是七成公屋、三成私樓，根據房屋局的長遠策略，未來10年私樓供應約13.2萬個，即每年1.3萬個單位，但以去年私樓成交超過1.5萬，隨着未來貨尾單位逐漸被消化，中期的供應會趨於平穩，樓價下調風險有限。他預期，今年樓價會有5%以內的升幅。

曾經在摩根大通、美林和前瑞信當地產及綜合企業超過20年的他雖然看好住宅樓市，卻不看好地產股前景，利率仍偏高，發展利潤微，加上寫字樓和零售相關的收租物業前景不明朗，租金跌勢尚未穩定，現時商用物業市場仍處劈價階段。

內房股未值得投資
同樣道理，內房股也不太值得投資。梁啟棠表示，內地樓市去年第四季開始見穩定，即代表大幅回調這個階段已經過去，但信心仍未復元，中央知道問題所在，所以想透過刺激消費令市面回復生機，再透過保險公司及基金把資金投入股市，搞活股市使消費有轉機，「上星期（即春節復市後）大家都悲觀，但我覺得今年即使沒有3月份兩會的好消息，其實也有不少個別的投資主題。」他舉例說，美國雖然開徵關稅，一些出口到美國以外地區的公司如比亞迪（01211）會不受影響。其次，人工智能的主要玩家都值得投資。再者，當中國長期國債債息低於兩厘，靠佣金收入的財富管理機構如招商銀行（03968）也值得看高一線。最後，一向息率高的國企如電訊、內銀、能源公司有望可多派股息，亦是穩陣之選。

全球股市方面，凱基給予美股為中性評級，但看好S&P 493（即「科企七雄」以外的標普500指數成份股），因為「七雄」市盈率介乎30到100倍，科網企業每年投入AI的開支每家動輒千億美元，只要業績稍有差池，梁啟棠形容投資者對他們會絕不會手軟，亦不給予任何疑點利益。

美國總統特朗普的關稅政策，必然會產生通脹，令利率高據不下，因而令美元強勁。凱基雖然不看好歐洲股票市場，卻認為歐債在減息周期會相對穩定。至於亞洲市場，凱基看好日本股市，亦相信日圓在加息預期下有望轉強。