信報 : 凱基看好磚頭 買樓更勝地產股
銀行同業拆息（HIBOR）回落，一個月HIBOR由上月底近4厘降至昨天1.19厘，若以住宅按揭「H+1.3厘」計，按息僅2.49厘，低於租金回報率3.5厘，業界相信「供平過租」行情重臨利好樓市。
凱基首席投資總監梁啟棠繼續看好本港樓市，預期美國採取弱美元策略會刺激HIBOR及按揭利率進一步向下，而人口增加帶挈租金上升兼推動置業需求，發展商得以消化存貨，估計今年樓價最多升5%，明年漲10%，直言買樓好過投資地產股。
供平過租 明年樓價升10%
「供平過租」能持續多久甚為關鍵，現時HIBOR下跌主因美元弱令港元觸及強方保證，金管局需要沽出港元。他預測美元在今年餘下時間持續偏軟，基於美國與全球貿易下滑導致美元的交易用途降低、聯儲局可能再減息刺激經濟，以及各國央行奉行外滙儲備多元化，因此美國資金流向包括香港在內的所有地區，令HIBOR及按息得以維持低水平。
梁啟棠續稱，HIBOR料續跌，因美國會以弱美元刺激出口及減少進口，藉此改善貿易逆差，不排除金管局再度干預，促使HIBOR下降。租金主要靠人口增加帶動，本港人口已回復至2019年高位，令租金有上升壓力；由於租金上升期間投資者會開始入市，有助樓價向上，租金回報率應難以攀至4厘水平。他估算今年樓價持平至升5%，明年料漲10%，只要租金回報率續高於按揭成本、維持「供平過租」，便能刺激租賃需求；發展商今年集中消化庫存，不認為新盤減價出貨，只是以二手樓價作為定價指標，待庫存逐步消化後，發展商仍有議價能力，故明年樓價升幅較大。
梁啟棠薦嘉里建設及信置
九倉（00004）主席吳天海上周提到，樓價400萬元以下及逾億元銀碼超級豪宅的氣氛好轉，中價樓要視乎地點、供應、定價，梁啟棠認同這觀點，因過去3年租金上升最快是細價樓，預計依然可受惠強勁租賃需求；超級豪宅買家對資本市場情緒的微小變化極敏感，中港經濟穩步復甦，超級豪宅市場有明顯的反應，「中產階級則永遠是經濟復甦的最後一個受益者。」
曾經在摩根大通、美林和前瑞信當地產及綜合企業超過20年的他雖然看好住宅樓市，卻不看好地產股前景，利率仍偏高，發展利潤微，加上寫字樓和零售相關的收租物業前景不明朗，租金跌勢尚未穩定，現時商用物業市場仍處劈價階段。
內房股未值得投資
同樣道理，內房股也不太值得投資。梁啟棠表示，內地樓市去年第四季開始見穩定，即代表大幅回調這個階段已經過去，但信心仍未復元，中央知道問題所在，所以想透過刺激消費令市面回復生機，再透過保險公司及基金把資金投入股市，搞活股市使消費有轉機，「上星期（即春節復市後）大家都悲觀，但我覺得今年即使沒有3月份兩會的好消息，其實也有不少個別的投資主題。」他舉例說，美國雖然開徵關稅，一些出口到美國以外地區的公司如比亞迪（01211）會不受影響。其次，人工智能的主要玩家都值得投資。再者，當中國長期國債債息低於兩厘，靠佣金收入的財富管理機構如招商銀行（03968）也值得看高一線。最後，一向息率高的國企如電訊、內銀、能源公司有望可多派股息，亦是穩陣之選。
梁啟棠繼續認同買樓好過買地產股，因為地產股除擁住宅項目，實際上持有更多的寫字樓和零售商場等商業物業，但商業地產租金正處於下跌階段；若想投資地產股，基於商業地產沒甚起色，住宅發展比重較大的發展商值得留意，如現金流不錯的嘉里建設（00683）及持有淨現金的信和置業（00083），派息能力較佳。
2025年5月20日