杠杆低 家庭借贷能力强

市场一片淡风，由经济转型的痛苦、大湾区融合带来资产调整，以及难于预测的地缘政治，均是好友绝迹的原因。

不过，此刻梁启棠见到「七道曙光」，令楼市尚有一丝希望，亦具有一定值博率，「人的天性系放大最近的事，作出最有信心的预测。虽然我看好楼市未来，其实也有很大风险，因为你如果同市场99%人的看法不相同，而你是例外的1%，你说哪一个更值博？」

他列出七大看好楼市的理由[表]，并提出数据支持他的论点。首先，住宅租金有上升动力，不论是香港、九龙抑或新界，由2022年至去年11月间，面积少于400方呎单位租金升幅达8%至24%，400至700方呎的单位涨幅也有10%到15.5%，令租务回报率有3至3.5厘[图]，开始看齐按揭利率，投资客需求增加，一二手楼成交回升，一手楼成交于2023年触底，去年已回升上1.5万至1.6万宗。

卖地减 数年后供不应求

最后，是楼市的供求关系，截至去年底，一手楼市场货尾有2.7万伙，梁启棠认为对短期楼市有一定压力，但近年政府卖地量大减，这将反映在3至4年后的新供应量上，加上政府的长期土地使用政策是七成公屋、三成私楼，根据房屋局的长远策略，未来10年私楼供应约13.2万个，即每年1.3万个单位，但以去年私楼成交超过1.5万，随着未来货尾单位逐渐被消化，中期的供应会趋于平稳，楼价下调风险有限。他预期，今年楼价会有5%以内的升幅。

曾经在摩根大通、美林和前瑞信当地产及综合企业超过20年的他虽然看好住宅楼市，却不看好地产股前景，利率仍偏高，发展利润微，加上写字楼和零售相关的收租物业前景不明朗，租金跌势尚未稳定，现时商用物业市场仍处劈价阶段。

内房股未值得投资

同样道理，内房股也不太值得投资。梁启棠表示，内地楼市去年第四季开始见稳定，即代表大幅回调这个阶段已经过去，但信心仍未复元，中央知道问题所在，所以想透过刺激消费令市面回复生机，再透过保险公司及基金把资金投入股市，搞活股市使消费有转机，「上星期（即春节复市后）大家都悲观，但我觉得今年即使没有3月份两会的好消息，其实也有不少个别的投资主题。」他举例说，美国虽然开征关税，一些出口到美国以外地区的公司如电动车板块会不受影响。其次，人工智能的主要玩家都值得投资。再者，当中国长期国债债息低于两厘，靠佣金收入的财富管理机构也值得看高一线。最后，一向息率高的国企如电讯、内银、能源公司有望可多派股息，亦是稳阵之选。

全球股市方面，凯基给予美股为中性评级，但看好S&P 493（即「科企七雄」以外的标普500指数成份股），因为「七雄」市盈率介乎30到100倍，科网企业每年投入AI的开支每家动辄千亿美元，只要业绩稍有差池，梁启棠形容投资者对他们会绝不会手软，亦不给予任何疑点利益。

 

地产股不宜沾手

虽然梁启棠看好住宅楼价，但不看好地产股:「地产股和投资住宅是两回事。在现时的环境下 ，你经营一盘地产生意只能产生大概 3%至4%的回报，相对借贷成本达6厘以上，其实是破坏股东价値。」

目前写字楼及零售物业市道均十分之「卷」，不少大型写字楼项目都是在低息环境下开展，没料到现时利率会这么高，他以新加坡为例，「当地的甲级写字楼租金维持每方呎十几块新加坡元（折合约60多港元），政府基本上不鼓励租金升上去。」香港可能也朝这方向发展。

本港商场物业则面对北上消费的冲撃，有必要另谋出路，过住商场租户倒模式发展已行不通，他说：「香港商场其实都是同一个模样，你要找到一样独特的卖点，例如我看到有商场引入了几个南韩品牌轻食，便大排长龙。地产商首要改变心态，我做了100 年都对的事，不等于未来10年，都沿用过去100年的经营模式。」

在逆境下，梁启棠认为，地产商需接受至少6厘的借贷成本为新常态，亦需面对现实，以市场价格出售资产减债，维持健康的财务状况。

 

2025年2月13日